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Update: BGH lehnt eine pauschale Minderung der Gewerbemiete um die Hälfte während Lockdown ab

Die unterinstanzlichen Gerichte hatten in den vergangenen beiden Jahren zu der Frage, ob und in welcher Höhe ein Gewerbemieter die vertraglich vereinbarte Miete aufgrund einer Corona-bedingten Schließung durch staatliche Maßnahmen mindern darf, uneinheitlich Position bezogen (siehe hierzu auch unseren Beitrag vom 18.5.2021 unter https://www.vonmorgenundpartner.de/post/auswirkungen-der-corona-pandemie-auf-die-gewerbemiete). Nun hat sich dieser Frage der Bundesgerichtshof (BGH – das höchste Zivilgericht) in seiner Entscheidung vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21 – angenommen.


Der BGH hält in der o.g. Entscheidung zunächst fest, dass eine Corona-bedingte Schließung durch staatliche Maßnahmen keinen zur Mietminderung führenden Mangel im Sinne des § 536 BGB darstellt.


Hinsichtlich der Frage der Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB führt der BGH sodann aus, dass gemäß Art. 240 § 7 EGBGB lediglich vermutet wird, dass eine schwerwiegende Änderung eines Umstands der Geschäftsgrundlage vorliegt. Dies wurde – auch vor Einführung dieser Norm – bereits durch zahlreiche Gerichte bestätigt und war zwischen den Mietparteien regelmäßig unstreitig.


Sodann führt der BGH aus, dass eine pauschale Betrachtung abzulehnen ist. Damit stellt sich der BGH der Position einzelner Oberlandesgerichte, die eine pauschale Reduzierung der Gewerbemiete um 50% für zulässig ansahen, unmissverständlich entgegen. Vielmehr sind nach Auffassung des BGH alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Maßgeblich sind nach den Ausführungen des BGH insbesondere der konkrete Umsatzrückgang bezogen auf das konkrete Mietobjekt (und nicht der gesamte Unternehmensumsatz) sowie die Frage, ob und welche Maßnahmen der Gewerbemieter zur Vermeidung drohender Umsatzeinbußen ergriffen hat bzw. ergreifen konnte. Genauso zu berücksichtigen sind die staatlichen Hilfen, die ein Gewerbemieter als Ausgleich der Corona-bedingten Nachteilte erlangt hat. Ebenso sind die Interessen des Gewerbevermieters in die Abwägung einzubeziehen.


Mit unserer Expertise im Mietrecht beraten und vertreten wir sowohl Vermieter bei der Abwehr von geltend gemachten Mietreduzierungen als auch Mieter bei der Durchsetzung einer solchen Reduzierung und treten für diese gerne in entsprechende Verhandlungen mit der Gegenseite.

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